.Det finns naturligtvis några (många) viktiga saker att ta i beaktande innan man köper en fastighet. Detta för att INTE riskera att gå miste om sina pengar eller på något annat sätt att bli lurad. Det händer dock mycket sällan att någon råkar ut för bedragare. Dock finns det några enkla men grundläggande saker
man bor vara extra noga med för att vara på den helt säkra sidan.

Man bör först och främst se till och kontrollera att säljare verkligen är den person som han/hon verkligen påstår sig vara. Jag menar med detta, att verkligen förvissa sig om att köparen äger den fastighet som han/hon vill sälja. Detta är enkelt att kontrollera på fastighetsregistret där du kan få all den information du önskar om fastigheten. Naturligtvis bör du förvissa dig om att fastigheten INTE är intecknad alltför högt, inte föremål för utmätning eller att det finns några andra juridiska villkor sammankopplade med fastigheten, t.ex. i form av tidigare kontrakt ingångna av ägaren/säljaren.

Kontrollera hos den lokala skattemyndigheten att all fastighetsskatt verkligen har betalats av ägaren. Detta är otroligt viktigt därför att den spanska skatteförvaltningen kan kräva skatt upp till fem år efter förfallodagen. Ikläder du dig rollen som ägare till en fastighet som tidigare ägare IN'TE betalt nämnda fastighetsskatt för, så vilar betalningsansvaret på dig som ny ägare.

Tag nogsamt reda på om överträdelser av byggnadslagen begicks under uppförandet av fastigheten. Detta kan gälla t.ex. att bygget påbörjats utan byggnadslov. Byggnadslov kan visserligen ha givits men överskridits eller att otillåtet marknadsarbete utförts och som kan komma att vålla dig stora problem som ny
ägare till den fastighet som du har förvärvat. Om du funderar på att bygga ut den fastighet du tänker köpa så bör du redan innan köpet förvissa dig om och seriöst ta reda på vilka byggnadsvillkor som gäller, t.ex. hur många kvadratmeter man har tillåtelse att bygga till. Detta beror i allmänhet på tomtstorleken. Kan man bygga till fastigheten på höjden osv?  Upplysningar om detta och mycket mera finns att tillgå på stadshuset där man kan räkna med att få all hjälp man behöver och man blir i allmänhet alltid bemött på ett vänligt sätt.

Allt som nämnts tidigare bör man ta ordentligt reda på innan man beger sig till NOTARIUS PUBLICUS (NOTARY) för att ansöka om förvärvstillstånd.

Notarius Publicus främsta funktion består i att gå i god för att affären genonförs på ett helt korrekt sätt. Notarius Publicus kan också kontrollera alla papper som hör till fastigheten. Det är otroligt viktigt att dessa är i sin ordning men han har ingen skyldighet att göra detta. Det ligger i köparens eget intresse att undersöka detta i forväg och man kan sedan uppdra åt Notarius Publicus att göra en extra kontroll.

Tänk på att innan köpet kan man kontrollera och ändra på saker som man eventuellt finner felaktiga - men efter att man har godkännt köpet och undertecknat alla köpedokument, så vilar allt ansvar på dig som ny ägare.

Tvärtemot vad som är fallet i många andra europeiska länder så innebär INTE registrering av fastighet i Spanien att den automatiskt övergår i köparens ägo. Registreringen är inte konstituerande, dvs. fastigheten kan mycket väl avyttras utan registrering. Man kan exempelvis köpa eller sälja en fastighet med ett privat kontrakt utan registrering och fastigheten anses ändå helt och fullt ha övergått i köparens ägo.

Den fördel man har av att registrera köpet är att registreringen i sig bestyrker äganderätten och ger en lagenlig garanti för den som ställer sig undrande. Detta är också ett sätt att skydda fastigheten från registrering av andra, t.ex. banker eller fordringsägare.

Dessa juridiska garantier får man INTE om man upprättar ett privat kontrakt eftersom ett sådant endast gäller mellan de som signerat kontraktet, dvs. köparen och säljaren. Det skulle därför kunna vara möjligt for tredje part (en bank eller en fordringsägare) att inteckna fastigheten eller helt enkelt beslagta den för skulder som den tidigare ägaren inte har betalt.

Vare sig man betalar kontant eller intecknar fastigheten så är den ideala transaktionen, sett ur köparens synvinkel, att man anlitar Notarius Publicus som officiell garanti för kontrakt, pris och objekt. En annan viktig sak att tänka på är ett s.k. optionskontrakt som signeras före det definitiva köpekontraktet. Det finns ingen anledning att göra detta inför Notarius Publicus eftersom det inte är nödvändigt att registrera kontraktet i fastighetsregistret. Men man bör dock vara medveten om, att ett optionskontrakt innebär att handpenning har lämnats av köparen och accepterats av säljare. Därmed föpliktigar säljaren sig att reservera fastigheten tills dess att optionskontraktet förfaller. Om säljaren inte fullföljer optionen skall han enligt lag återbetala ett belopp motsvarande dubbla handpenningen och om köparen inte fullföljer sitt åtagande riskerar han att förlora hela den betalda handpenningen. Den handpenning som betalas enligt optionskontraktet dras naturligtvis av från den slutgiltiga köpeskillingen och fram till dess har köparen möjlighet att noggrant undersöka fastigheten som han står i begrepp att köpa.

Sammanfattningsvis, vill jag säga att spansk lag ger ett mycket fullgott skydd och jag rekommenderar verkligen att man nogsamt undersöker fastigheten i förväg. Jag vill verkligen rekommendera den köpare och eller investerare som är något okunnig om spansk lag och spanska förhållanden att alltid överyga sig om att
korrekt information har lämnats. Detta kan bäst ske genom att anlita advokat eller juridisk rådgivare.

Risken att behöva gå i några fällor vid fastighetsförvärv är emellertid mycket liten. Normalt är för många juridiska personer med stor kunskap angående fastighetsaffärer inblandade. Det kan dock vara på sin plats att anlita mäklare som är auktoriserad enligt spanskt gällande lag.

Tyck nu bara inte att jag har varit för negativ. Jag har bara haft för avsikt att underlätta din köpprocess till det vackra hem som givetvis är anledningen till att du funderar på att köpa en bostad i Spanien och/eller  förhoppningsvis här på Mallorca.

LYCKA T I LL

Avslutningsvis vill jag nämna att jag, Hans Olof Savasen, är auktoriserad mäklare med avlagd spansk mäklarexamen och godkännda kunskaper, samt förmodligen en av de få mäklare som har en "Garantiförsäkring" för alla mina kunder. Notera ocksá att alla vára medarbetare  har godkännda mäklarkunskaper. Vidare har vi en "egen" spansk advokat som tillvaratar alla våra kunders intressen.

Vi har ocksá tillgáng till Svensk-spansktalande advokat som gärna lotsar er igenom allt som har med ert inköp av er fastighet här pá Mallorca att göra. Vidare finns ocksá möjligheten att kontakta Svenska Konsulatet i Palma för rádgivning.

Välkommen att träffa oss önskar  Hans Olof Savasen  samt medarbetare